Статьи о недвижимости

  Рост популярности кирпично-монолитного строительства объясняется не только снижением актуальности других технологий.

 Поскольку сейчас на рынке оказывается излишне много нераспроданных объектов, в ход идут любые неординарные решения.

Впрочем, текущий всплеск конкуренции по принципу «все, что вы захотите за ваши деньги» вскоре может сойти на нет. В силу законодательных изменений застройщики окажутся вынуждены экономить так, что некогда считавшееся бюджетным строительство «брежневок» покажется безумным расточительством.

КИРПИЧНО-МОНОЛИТНАЯ СТАТИСТИКА

За минувший год, как подсчитал Центр оценки и аналитики БН, в Петербурге цены на жилье в кирпично-монолитных домах снизились на 2,1%. За то же время панельные дома потеряли в стоимости 6,9%.

«Самые дорогие квартиры предлагаются в домах кирпично-монолитной постройки. В декабре 2017 года средняя цена предложения в целом по первичному рынку составила 102,4 тыс. рублей за кв. м, - отмечают аналитики БН. – Тогда как стоимость квадратного метра в панельных строящихся домах на конец 2017 года – 87,6 тыс. рублей».

При этом кирпично-монолитные новостройки занимают 61,5% от всего рынка. Иначе говоря, в Петербурге они являются самым востребованным покупателями вариантом.

Отметим, что популярность кирпично-монолитных решений высока не только в Северной столице, а и в целом по России. Пусть по сравнению с Петербургом она заметно отстает. Так, эксперты Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) подсчитали, что в декабре 2017 года доля кирпичного-монолитного домостроения в стране занимала 32%.

В ЧЕМ ВИНОВАТ МОНОЛИТ?

Впрочем, некоторые застройщики «классический» кирпич старательно игнорируют. И возводят свои здания по монолитной технологии. В частности, руководитель проектов девелопмента и развития территорий Becar Asset Management Group Александр Кириятских отмечает, что большинство высотных домов в Петербурге традиционно строятся только так. Например, специализирующиеся на апарт-отелях застройщики иные варианты практически не рассматривают. Если речь не идет, разумеется, об элитном сегменте

«Все апарт-комплексы, будь то Salut, Vertical или YES, созданы по одинаковой технологии: монолитный каркас, ограждающие конструкции из газобетона и навесного фасада», - поясняет эксперт.

Ведь при строительстве апартаментов застройщик пытается снизить себестоимость, чтобы предложить покупателям более низкую цену. «Соответственно, девелопер старается избежать привлечения дорогих технологий, таких как кирпич на фасаде, или кирпич во внутренней кладке», - признает строитель.

В свою очередь, генеральный директор строительной компании «Красная Стрела» Николай Урусов поясняет, что при строительстве многоэтажных домов монолит-технология позволяет ускорить процесс за счет возведения типовых этажей. Проще говоря, за счет того, что застройщик использует одну и ту же опалубку, чем уменьшает количество операций.

Однако при малоэтажном строительстве данная технология уже не дает такой экономии времени и ресурсов, как при работе с высотными домами.

«К примеру, в нашем проекте «Неоклассика» из четырех этажей типовыми являются всего два – второй и третий. Первый и четвертый этажи имеют уникальные планировочные решения, что приводит к необходимости менять опалубку. Но это – технические детали. У снижения популярности монолита есть и общие причины. Например, нестабильность цен на арматуру и бетон. Когда цены на данные позиции постоянно повышаются, застройщики могут замещать часть бетонных работ кирпичом, газобетоном, пенобетоном и другими материалами», - констатирует Николай Урусов.

ИДЕАЛЬНОЕ СОЧЕТАНИЕ СЛОВ ДЛЯ ЗАСТРОЙЩИКОВ

В то же время есть ряд особенностей, делающих кирпич-монолит эффективной и выгодной в использовании технологией.

Например, это минимальное количество швов в соединениях конструкций дома, то есть более высокая звукоизоляция. Кроме того, стены подобных зданий являются самонесущими и не передают нагрузку между этажами, что сегодня позволяет строить по данной технологии дома более высокой этажности. Наконец, технология монолит-кирпич при меньших сроках строительства и затратах делает дома более безопасными и увеличивает срок их эксплуатации.

Но даже без технических подробностей плюсы перевешивают. «Я объясняю рост популярности главной особенностью данного способа строительства. Кирпич-монолит позволяет девелоперу создавать уникальный проект для каждого дома, придавая ему индивидуальность, - заявляет директор по маркетингу Glorax Development Вартан Погосян, - Сегодня это очень важный фактор, используемый компаниями для борьбы за покупателя».

БЕЗ ДЕГТЯ НЕ МЕД

Между тем, ряд экспертов, в том числе и аналитики Национального объединения застройщиков жилья, отмечают, что после 2017 года рост популярности монолитно‑кирпичных решений заметно притормозил, а то и вовсе остановился.

Возможно, причиной тому законодательная сумятица на рынке жилищного строительства. Пока непонятно будущее отрасли, работать на качество не имеет смысла.

«Сейчас происходят процессы, которые приведут к массовому исходу огромного количества девелоперов. Останутся только самые крупные. А крупные компании из-за своей величины просто не могут делать уникальные продукты», - напомнил о пессимистическом варианте развития рынка в ходе конференции ГК «Финам» руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков.

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ

Роман Сычев, генеральный директор Tekta Group:

– При выборе технологии возведения зданий важную роль играют несколько факторов, которые отражаются на себестоимости и принятой архитектурной концепции будущего проекта. Во-первых, это наличие необходимых строительных ресурсов (в том числе производственных площадок), а также материалов с учетом их транспортировки и сроков поставки. Во-вторых, это стоимость основных строительных материалов. В-третьих, – сложность технологии, которая в свою очередь зависит от квалификации кадров, сроков строительства, климата. Технологии заменяются, и это естественный процесс, однако многое зависит от условий конкретного регионального рынка жилья. Кстати, еще на очень многих региональных рынках преобладает кирпичное домостроение.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

– Деление типа домостроения на монолит-кирпич и монолит изначально неверно. На самом деле, на рынке в равной степени распространены два типа монолитного строительства: монолит-кирпич и монолит-панель. Разница заключается в том, что в одном случае облицовка наружных стен проводится кирпичом, в другом – специальными панелями. Второй вариант более дешевый для самого застройщика. При этом полностью монолитные дома встречаются редко. Обычно по такой технологии возводят высотные здания, требующие максимальной прочности конструкции, для жилых же построек достаточно комбинированной модели.

 Источник: Бюллетень недвижимости